Wer eine Immobilie in der Zwangsversteigerung kauft, kauft oft unter Verkehrswert. Der Weg dahin folgt aber anderen Regeln als der normale Immobilienkauf, und wer sie nicht kennt, zahlt drauf. Hier läuft das Verfahren einmal komplett ab, mit den Punkten, die für Bieter wirklich zählen.
1. Anordnung und Beschlagnahme
Am Anfang steht ein Gläubiger, meist die finanzierende Bank, dessen Forderung nicht mehr bedient wird. Er beantragt beim zuständigen Amtsgericht (dem Vollstreckungsgericht) die Zwangsversteigerung. Das Gericht ordnet sie an und beschlagnahmt die Immobilie. Ab diesem Moment läuft das Verfahren unabhängig vom Willen des Eigentümers.
2. Verkehrswert und Gutachten
Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger ermittelt den Verkehrswert. Das Ergebnis, ein Gutachten von oft 50 bis über 100 Seiten, ist Ihre wichtigste Informationsquelle: Zustand, Baumängel, Wohnflächen, Mietverhältnisse, Lasten. Wichtig zu verstehen: Der Verkehrswert ist die amtliche Wertbasis, nicht der zu erwartende Kaufpreis. Der Zuschlag liegt im Schnitt darunter, regional unterschiedlich stark.
3. Terminbestimmung und Bekanntmachung
Das Gericht setzt den Versteigerungstermin fest und macht ihn öffentlich bekannt, bundesweit über das gemeinsame Justizportal der Länder. Zwischen Bekanntmachung und Termin liegen meist vier bis sechs Wochen. Das ist genug Zeit für Gutachten, Besichtigung und Finanzierung, aber nur, wenn Sie früh genug von dem Objekt erfahren. Genau hier verlieren die meisten Interessenten Zeit.
4. Vor dem Termin: Ihre Hausaufgaben
Diese vier Schritte trennen den vorbereiteten Bieter vom Zuschauer:
- Gutachten prüfen: Mängel, Sanierungsstau, tatsächliche Wohnfläche, bestehende Mietverträge.
- Objekt besichtigen: Die Gläubigerbank vermittelt Interessenten häufig einen Innenbesichtigungs-Termin. Von außen helfen Kartendienste für den ersten Eindruck.
- Grundbuch lesen: Bleiben Rechte Dritter bestehen (Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerechte)? Solche Lasten mindern den Wert erheblich und bleiben teils auch nach dem Zuschlag bestehen.
- Finanzierung sichern: Der entscheidende Unterschied zum Normalkauf, siehe nächster Kasten.
Anders als beim normalen Kauf muss Ihre Finanzierung vor dem Versteigerungstermin stehen. Zum Termin selbst werden sofort 10 Prozent des Verkehrswerts als Sicherheitsleistung fällig (per Überweisung an die Gerichtskasse vorab, Bankbürgschaft oder Bundesbankscheck, niemals bar). Der restliche Kaufpreis folgt vier bis sechs Wochen nach dem Zuschlag. Wer erst nach dem Termin zur Bank geht, hat verloren.
5. Der Versteigerungstermin
Der Termin ist öffentlich und findet im Amtsgericht statt. Nach dem Aufruf und der Bekanntgabe der Versteigerungsbedingungen beginnt die Bietstunde, die mindestens 30 Minuten dauert. Gebote gibt jeder offen ab. Wer am Ende das höchste Gebot hält und die Sicherheit geleistet hat, ist Meistbietender.
Die 5/10- und 7/10-Grenze: der wichtigste Hebel
Im ersten Termin schützt das Gesetz den Schuldner mit zwei Wertgrenzen:
- Bleibt das höchste Gebot unter fünf Zehnteln (50 Prozent) des Verkehrswerts, versagt das Gericht den Zuschlag von Amts wegen.
- Zwischen 50 und sieben Zehnteln (70 Prozent) kann der Gläubiger den Zuschlag verhindern.
Das heißt: Die echten Schnäppchen deutlich unter 50 Prozent sind im ersten Termin rechtlich blockiert. Bleibt der erste Termin aber ohne Zuschlag, fallen diese Grenzen im zweiten Termin weg. Dann ist ein Zuschlag auch unter 50 Prozent möglich. Deshalb ist der zweite Termin für Investoren oft der eigentlich interessante, und der Übergang dorthin ist ein Signal, das man nicht verpassen will.
ZVMonitor verfolgt jedes Verfahren über seinen gesamten Verlauf. Geht ein Objekt vom ersten in den zweiten Termin, in dem die 5/10-Grenze wegfällt, meldet der Verlauf des Verfahrens das automatisch. So sehen Sie das Schnäppchenfenster, während andere noch den alten Katalog durchblättern.
6. Zuschlag und Verteilungstermin
Über den Zuschlag entscheidet das Gericht im Anschluss, bei Bedarf nach Zustimmung des Gläubigers. Mit dem Zuschlag werden Sie Eigentümer, und ab diesem Moment tragen Sie alle Rechte, Pflichten und Risiken. Eine Gebäudeversicherung sollten Sie noch am selben Tag klären. Der Kaufpreis wird im späteren Verteilungstermin fällig, üblicherweise vier bis sechs Wochen nach dem Zuschlag.
7. Nach dem Zuschlag
Als neuer Eigentümer haben Sie bei Eigenbedarf ein Sonderkündigungsrecht gegenüber dem Alteigentümer. Wird die Immobilie von Mietern bewohnt, gelten die normalen Regeln des Mietrechts, hier lohnt der Blick in die bestehenden Verträge schon vor dem Bieten.
Kein Termin soll Ihnen durchgehen
ZVMonitor bündelt alle Zwangsversteigerungen bundesweit aus den amtlichen Quellen, viermal täglich aktualisiert, mit Karte, Filter und Verlauf je Verfahren. Richten Sie einen Alarm für Ihre Region ein.
Zum Register Alarm einrichtenDieser Beitrag erklärt den allgemeinen Verfahrensablauf und ist keine Rechtsberatung. Für ein konkretes Verfahren sind die amtliche Bekanntmachung und das Gutachten maßgeblich; rechtliche Fragen klären Sie mit einem Anwalt oder dem zuständigen Amtsgericht.